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La loi de 1996 s'applique-t-elle à la copropriété horizontale ?
Ainsi qu'on l'a souligné dans les
remarques préliminaires, la loi de 1996 a modifié l'article 46 de la loi
du 1 0 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles
bâtis. L'alinéa 2 de l'article Il de la loi de 1965 dispose qu'à défaut
de convention contraire créant une organisation différente, la loi est
applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des
aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties
ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs.
C'est en ces termes que la loi de
1965 définit la " copropriété horizontale ". Dès lors, la vente de tout
bien dépendant d'une copropriété horizontale, au sens qu'a donné à cette
notion la loi en question, sera soumis aux règles fixées par son article
46. Il va de soi qu'il faut entendre par " bien ", tout bien " bâti ".
Les
"ventes en volumes" sont-elles concernées par la loi de 1996 ?
Notre droit positif ne fixe pas, de
façon claire, cette création de la pratique qu'est le " volume ". Si la
notion est couramment utilisée dans les transactions immobilières, elle
s'identifie, par une commodité de langage, avec celle de " droit de
superficie ". En fait, la cession de ce qu'on appelle couramment un
volume n'est pas autre chose que la cession du droit d'édifier, dans un
certain volume, des ouvrages.
Quel que soit le parti que l'on
prenne, quant à l'analyse juridique de cette notion, il est certain que
celui auquel on cède ce qu'on appelle, peut-être improprement, " un
volume ", n'acquiert pas un immeuble bâti, soumis, en tant que tel, à la
loi de 1965. Le texte de 1996 ne saurait s'appliquer à ce type de
mutation.
Il n'est pas sans intérêt de
souligner que les biens édifiés en vertu de la cession d'un " volume ",
peuvent parfois se trouver intégrés au sein d'une copropriété. Leur
statut est alors strictement identique à celui des lots composant une
copropriété. Ils se trouvent soumis à la loi de 1965, et, en
particulier, aux dispositions de son article 46.
Existe-t-il des contrats exclus du champ d'application de la loi Carrez
?
Une semblable question n'aurait de
sens que si le législateur s'était exprimé en termes généraux,
susceptibles d'interprétation. Il a, au contraire, choisi de fixer, de
façon non équivoque, les contrats concernés par le texte " Toute
promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou
constatant la vente d'un lot... ".Seuls, les contrats ainsi visés
entrent dans le champ d'application de la loi.
La cession de droits sociaux d'une " société d'attribution " (titre Il
de la loi de 1971) est-elle soumise aux dispositions de la loi de 1996 ?
Bien que donnant vocation à
l'attribution en jouissance, puis en propriété, de biens dépendant, le
plus souvent, d'un ensemble immobilier devant se trouver, un jour,
soumis au statut de la copropriété, les droits composant le capital
d'une société d'attribution demeurent des biens mobiliers. Sans doute
sont-ils dotés, par la loi fiscale, d'un régime spécifique qui tend, par
certains aspects, à les assimiler à des immeubles, mais ces règles
propres ne changent pas leur nature juridique. Leur cession ne saurait
se trouver soumise à la loi de 1996.
L'apport
en société est-il soumis à la loi de 1996 ?
Un apport en société n'est pas une
vente. Il peut arriver qu'un apport soit rémunéré, en partie par la
remise de droits sociaux, et pour le surplus, par un paiement en
espèces, ou la prise en charge d'une dette de l'apporteur. On le
qualifie alors d'apport " mixte ". Et n'en demeure pas moins, pour
autant, un apport et n'entre pas dans la définition stricte de la loi de
1996. Il n'en irait autrement que s'il ne comprenait d'autre
contrepartie qu'un paiement en espèces ou la prise en charge d'une
dette, mais il s'agit là d'une hypothèse d'école, et le contrat en cause
ne saurait être qualifié d'apport, faute de conférer à rapporteur la
qualité d'associé.
La loi de 1996 s'applique-t-elle aux ventes en l'état futur d'achèvement
?
On l'a déjà souligné, la loi de 1996
a apporté une modification à la loi de 1965 et c'est seulement si le
bien vendu dépend d'un immeuble soumis au statut de la copropriété que
ses dispositions trouvent à s'appliquer.
La loi de 1965 fixe le statut de la
copropriété des " immeubles bâtis ". Durant la période de construction,
il n'existe pas de copropriété. Sans doute la Cour d'appel de Versailles
a-t-elle, dans un arrêt rendu le 22 mai 1984 (RD imni. 1984, p. 351,
obs. Givord et Giverdon), décidé le contraire. Toutefois, non seulement
cette décision a été vivement critiquée par la doctrine, mais encore,
elle s'est trouvée infirmée par la Cour de cassation (Cass. 3' civ., 15
nov. 1989 : Biill. cit,. III, tz'214). On peut également citer l'arrêt
rendu par la Cour d'appel de Paris le 12 janvier 1983 (D. 1983, inf.
rap. p. 333, note Giverdon), selon lequel, lorsqu'un immeuble a été
édifié par une société d'attribution, la copropriété naît à l'instant où
disparaît la personne morale, lorsque le partage en nature des biens
construits peut être effectué, ce qui implique qu'ils soient achevés.
La question ne soulève pas de
difficulté si la copropriété ne doit concerner qu'un seul immeuble:
celui-ci n'est soumis à la loi de 1965 qu'à compter de son achèvement.
Toute vente " en l'état futur ", intervenant avant cet achèvement,
échappe à la loi de 1996. En revanche, bien que soumise au statut des
ventes d'immeubles à construire (notamment en application de la théorie
dite " du voisin de palier ") la vente d'un lot dépendant d'un immeuble
achevé sera soumise à la loi de 1996. Ainsi qu'on l'a remarqué. ce n'est
pas la règle juridique particulière applicable au contrat qui se trouve
ici en cause, mais la question de savoir si l'immeuble est ou non entré
dans le champ d'application de la loi de 1965.
La question est plus délicate à
l'égard des ensembles comportant plusieurs bâtiments. Faire le point de
la jurisprudence, particulièrement complexe, rendue en cette matière,
est hors de propos. On se contentera de préconiser, à titre de mesure de
prudence, d'appliquer la loi de 1996, dès lors que le lot vendu, quoique
dépendant d'un ensemble immobilier non entièrenient achevé, se trouve
dans un bâtiment achevé.
Dans une copropriété horizontale (maisons individuelles), qu'en est-il
des caves, garages et emplacements de stationnement ?
La loi de 1996 a choisi de prendre en
compte la notion de " lot ". Tout ce qui est inclus dans un lot est
soumis à mesurage, avec les réserves, modalités et exceptions tirant
tant dans la loi que dans le décret d'application. En d'autres temies,
le fait que la copropriété soit horizontale ne modifie pas la règle
d'interprétation.
La loi
de 1996 et les contrats de location-accession.
Si la signature d'un contrat de
location accession intervient après le 19juin 1997, la loi de 1996 sera
applicable, puisque le contrat en cause comporte, d'une part, un bail,
et, d'autre part, une promesse de vente. Elle ne devrait pas, en
revanche, s'appliquer à l'accession résultant d'un contrat passé avant
cette date.
La loi de 1996 s'applique-t-elle à la vente,à un seul acquéreur, de la
totalité des locaux composant un immeuble?
Puisque tous les locaux
appartiendront à une seule personne, l'immeuble ne sera pas soumis au
statut de la copropriété, et, dès lors, la loi de 1996 ne le concernera
pas.
L'acquéreur peut-il renoncer au bénéfice de la loi de 1996 ?
La loi de 1996 est d'ordre public.
Toute renonciation à son bénéfice serait sans effet.
En cas de vente judiciaire, quel est le point de départ du délai de
l'action en réduction du prix ?
Le délai d'exercice de l'action en
réduction du prix commence à courir à compter du jour où l'adjudication
est définitive.
La surface des WC, cabinets de toilettes et pièces fermées inférieures à
8 m2 , doit-elle être déduite de la superficie totale ?
La dispense de prise en compte de la
surface de certains locaux, figurant dans le décret du 23 mai 1997, ne
concerne les locaux en cause qu'à la condition formelle qu'ils
constituent des " lots ". S'ils se trouvent à l'intérieur d'un lot,
comme en formant une partie non isolément identifiée, au même titre que
toutes les autres parties, la dispense édictée par le décret ne les
concerne pas.
Les combles et greniers, clos et couverts, même s'ils ne sont pas
aménagés, d'une hauteur supérieure à 1,80 mètre, doivent-ils être pris
en compte pour le calcul de la superficie ?
Cette question appelle une réponse
affirmative.
Convient-il d'opérer, dans l'acte, une ventilation du prix entre les
lots soumis à l'obligation de mesurage et les autres ?
Le texte est muet sur ce point. En
cas d'exercice de l'action en réduction du prix, à défaut de ventilation
dans l'acte, le tribunal se trouvera contraint de désigner un expert
pour procéder à cette ventilation. La procédure s'en trouvera alourdie,
en durée comme en coût. Vendeur et acquéreur ne manqueraient pas de
souligner que ces inconvénients eussent pu être évités et de mettre en
jeu la responsabilité du notaire rédacteur de l'acte. Dans un souci
d'efficacité, il est préférable de procéder à cette ventilation. Si les
clients s'y refusaient, il ne faudrait pas manquer de se ménager les
moyens de prouver que la ventilation a été préconisée.
Faut-il procéder à la ventilation du prix entre les parties d'un grenier
inférieures à 1,80 mètre de haut et celles qui sont supérieures à cette
hauteur ?
Si les parties en cause ne
constituent pas des lots différents, il n'y a pas lieu de procéder à la
ventilation.
Doit-on comprendre dans la superficie, les loggias, balcons et vérandas
qui ont été fermés par le vendeur ?
Oui, dès l'instant qu'ils constituent
désormais les locaux clos et couverts.
Le notaire peut-il se contenter de mentionner dans l'acte la superficie
indiquée par le vendeur ?
La loi de 1996 n'édicte, quant au
contenu des actes, qu'une obligation nouvelle: mentionner la superficie
du lot vendu. Elle ne comporte aucune règle contraignant le vendeur à
faire opérer le mesurage des lieux. Le cédant peut donc se contenter de
déclarer quelle est, à sa connaissance, la contenance du bien cédé, et
le contrat devra faire mention de cette déclaration.
On pourrait penser que l'information
des parties se trouve suffisamment assurée, tant en ce qui concerne les
droits de l'acquéreur, qu'en ce qui concerne les risques du vendeur, par
la communication qui doit leur être faite, par le notaire, du contenu de
la loi de 1996 et de son décret d'application, selon les modalités
fixées par ce dernier.
C'est possible, mais la sévérité dont
les cours et tribunaux font preuve à l'égard des notaires, conduit à
informer spécialement le vendeur de l'étendue du risque qu'il encourt en
ne prenant pas le soin de faire appel à un professionnel qualifié dont
il pourrait mettre la responsabilité en jeu, en cas d'erreur se
traduisant finalement par une réduction du prix de vente.
Le notaire doit-il vérifier ou
faire vérifier la superficie indiquée par le vendeur ?
La loi de 1996 ne lui impose aucune
obligation à cet égard. L'attitude qu'il nous semble devoir adopter
figure dans la réponse à la question précédente.
Le
mesurage peut-il être effectué par l'acquéreur ?
Rien ne l'interdit puisque la seule
obligation résultant de la loi est d'indiquer la superficie dans l'acte.
Il convient, cependant, de souligner que les conséquences d'une erreur
seront toujours, en toute hypothèse, supportées par le vendeur. E y a
donc, au strict plan de l'équité, une contradiction à admettre que
l'acquéreur puisse, d'une part, procéder au mesurage, et d'autre part,
se prévaloir, ensuite, d'une erreur de contenance. La solution doit être
proscrite.
Une copie simple de l'acte authentique
peut-elle être remise aux parties avant ]'accomplissement des formalités
?
Cette question appelle une réponse
affirmative. On rappellera que la remise doit être faite aux parties, et
non seulement à l'acquéreur.
Qui doit supporter le
coût du mesurage ?
Cette question a suscité de nombreux
commentaires. Il parait sage de la ramener à ses dimensions qui sont
celles de la liberté des conventions. Il n'existe, en la matière, aucune
règle d'ordre public et les parties sont libres de décider ce qu'elles
veulent. Le problème devra être tranché, lors de la signature de
l'avant-contrat, de telle sorte qu'aucune difficulté ne puisse,
ultérieurement, survenir de ce chef.
Lorsqu'un congé valant offre de vente a été notifié au locataire, qui ne
l'a pas accepté et qu'un avant-contrat est conclu avec un tiers,
avant-contrat mentionnant une superficie différente de celle figurant
dans le congé, une nouvelle notification doit-elle être faite au
locataire ?
Cette question appelle une réponse
affirmative, dès l'instant où la superficie mentionnée dans
l'avant-contrat fait ressortir que la vente projetée, si elle se
réalisait, aurait lieu à des conditions plus avantageuses que celles
proposées au locataire dans le congé.
La superficie doit-elle figurer dans les annonces publicitaires ?
La loi de 1996 est muette sur ce
point. On peut le regretter. Quoi qu'il en soit, les notaires qui
décideraient de mentionner la superficie dans les annonces devraient le
faire, après mesurage, afin d'éviter toute difficulté ultérieure.
Quel est
le délai pour intenter l'action en nullité ?
Un mois à compter de la signature de
l'acte de vente.
Dans quelle partie du document hypothécaire normalisé doit figurer
l'indication de la superficie ?
Sur ce point, la Direction
générale des impôts a donné au Conseil supérieur du notariat la réponse
suivante : L'indication de la superficie constituant un élément se
rapportant à la désignation du lot de copropriété, objet de l'acte
soumis à la formalité de publicité foncière, cette mention s'inscrit
logiquement dans la première partie du document hypothécaire normalisé à
la rubrique intitulée " Désignation des biens - Nature et quotité des
droits concernés ".
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