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Comment sortir d'une copropriété lorsque l'on est
propriétaire d'une maison dans une résidence ?
L'ARTICLE 28
DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965
C’est l’article 28 de la loi du 10 Juillet 1965 qui consacre la possibilité
de se retirer d’une copropriété.
Pour l’essentiel, en voici le texte :
Lorsque l’immeuble comporte plusieurs « bâtiments » et que la division
de la propriété du sol est possible :
Le propriétaire d’un ou de plusieurs de ces lots correspondant à un ou
plusieurs « bâtiments » peut demander que ce ou ces « bâtiments » soient
retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée.
L’assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la
majorité des voix de tous les copropriétaires.
Le mot bâtiment placé entre guillemets peut être remplacé par immeuble bâti
ou maison.
Un seul
copropriétaire peut demander à sortir de la copropriété.
DOSSIER A PRESENTER A L'ASSEMBLEE DES COPROPRIETAIRES
Normalement, le sol bénéficie d’une jouissance exclusive et est délimité.
Il faut se renseigner auprès de la Mairie et d’un géomètre pour savoir si la
division de la propriété est possible au visa des règles d’urbanisme et
faire établir un document d’arpentage.
D’autre part, des projets d’acte devront être présentés à l’Assemblée
Générale contenant outre la scission mais également le modificatif de l’état
descriptif de division (nouvelle répartition des charges) et éventuellement
l’adaptation du règlement de copropriété de la résidence.
VOIRIES
ET ESPACES VERTS COMMUNS
Une structure juridique doit être mise en place permettant de créer, gérer
et entretenir les éléments d’équipements communs qui ne peuvent pas être
divisés. L’assemblée Générale devra prendre cette décision à la majorité
simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (moitié des voix des
présents et représentés).
Un projet d’acte de la structure devra être présenté à l’Assemblée Générale.
REGLES D'URBANISME
Depuis la Loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000
relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbains (dite SRU), en cas de
division d’un terrain bâti, la parcelle détachée retrouve la
constructibilité résultant du C.O.S (Coefficient d’Occupation des Sols) qui
lui est applicable. Toutefois, la loi « Urbanisme et Habitat » du 2 Juillet
2003 a ajouté une condition : le détachement doit avoir lieu plus de dix ans
après que les droits à construire de la résidence aient été utilisés.
MAJORITÉ REQUISE EN ASSEMBLÉE GENERALE
La majorité requise est la majorité absolue des voix
de tous les copropriétaires, soit la majorité des tantièmes de copropriété
(sur 1.000/1.000èmes : 501/1.000èmes), majorité irréductible comme le permet
l’article 25.1 de la loi du 10 Juillet 1965.
Toutefois, bien entendu, si des copropriétaires représentants la majorité
absolue décident de se grouper, le problème sera ainsi contourné de leur
voir opposer un refus.
LES FRAIS
Du point de vue fiscal, la loi du 13 décembre 2000 a modifié l’article 749 A
du C.G.I. pour exonérer de droits d’enregistrement ou de taxe de publicité
foncière le partage d’immeubles bâtis.
Il y aura lieu de prévoir les frais du géomètre pour l’établissement du
document d’arpentage ainsi que les frais de rédaction des actes et de
publicité foncière.
La publicité foncière va entraîner la perception d’une simple taxe fixe
(article 680 du C.G.I.) et le salaire du Conservateur au taux de 0,10 %
perçu sur l’évaluation des parties communes partagées.
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